【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】「大臺中房市交易動態(tài)資訊平臺」發(fā)布2021年Q1大臺中房市分析季報，就臺中市2021年Q1不動產(chǎn)交易量體及價格進(jìn)行專業(yè)分析。在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2021年Q1建物買賣登記棟數(shù)為12,630棟，季減18.2％、年增20.9％；第一次登記棟數(shù)為3,585棟，季減51.1％、年減1.1％。
 
而以最新單月表現(xiàn)來看，2021年5月的建物買賣登記棟數(shù)為4,303棟，相較於上月增加11.4％，比2020年同月大增42.4％。5月建物買賣移轉(zhuǎn)的前三大熱區(qū)依序為北屯區(qū)(673棟)、西屯區(qū)(556棟)及南屯區(qū)(378棟)。2021年累計至5月為止，建物買賣移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)共計20,797棟，較2020年同期大幅領(lǐng)先4,326棟，年增26.3％。
 
房地合一稅2.0即將於下月正式上路，可預(yù)期將有一波逃命潮，進(jìn)而促使交易量成長，惟受臺灣不動產(chǎn)登記制度影響，買賣登記棟數(shù)會有遞延反應(yīng)，無法馬上顯現(xiàn)出稅制改變對房市衝擊的交易量變化，再加上臺灣本土疫情於5月下旬升溫，全臺實施三級警戒，也直接讓房市買氣凍結(jié)，故兩者增減相抵之下，較難以藉由下半年的交易量來判斷打炒房政策是否奏效。再者，由於近期拉抬房市的主力市場為「預(yù)售屋」，而預(yù)售屋並無進(jìn)行實質(zhì)的產(chǎn)權(quán)登記，故在建物買賣移轉(zhuǎn)量能上是無法據(jù)實反映出來的，僅能以換約課稅呈報所得稅來稍作檢核。
 
建照、使照量部分，2021年Q1建照量為10,742(戶)，與2020年同期相比領(lǐng)先2,489(戶)，年增30.2％；使照量為2,479(戶)，較2020年同期落後424戶，年減14.6％。而依最新公布之2021年4月建照為1,935(戶)，月減20.2％、年增5.8％，本月雖有西屯區(qū)國安段社宅挹注508戶量能，惟單一社區(qū)超過百戶之個案僅3件，故表現(xiàn)較上月衰退；而使照為677(戶)，月減41.8％，年減15.7％，由於大樓核發(fā)案件量較少因而大幅下滑。
 
依實價登錄資料分析，2021年Q1成交金額為1,675億，季減30.3％、年增0.1％；成交量為11,006件，季減31.5％、年減4.9％。本季房屋與土地的成交數(shù)量佔比分別為79％、21％，成交總金額貢獻(xiàn)度分別為62％、38％。
 
在土地成交價格部分，2021年Q1都內(nèi)土地各類均價表現(xiàn)與上季相比，住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)與其他區(qū)下滑，商業(yè)區(qū)及農(nóng)業(yè)區(qū)上揚；都外土地均價與上季相比，丙建下跌2.9萬/坪，丁建成長4.9萬/坪，其餘類型土地價格無明顯波動變化。(詳本季報第24頁)
2021年Q1商業(yè)區(qū)土地均價約48.3萬/坪；住宅區(qū)土地均價約28.5萬/坪；工業(yè)區(qū)土地均價約15.6萬/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)土地均價約11.2萬/坪。本季商業(yè)區(qū)土地價格止跌回升，大幅拉升逼近50萬/坪；住宅區(qū)回跌至30萬/坪以下；工業(yè)區(qū)連兩季下修；農(nóng)業(yè)區(qū)則連兩季正成長，並正式突破10萬/坪，創(chuàng)下歷史新高。
 
近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約23.5萬/坪，大樓單價約21.1萬/坪，華廈單價約15.9萬/坪，公寓單價約14.6萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2021年Q1各類產(chǎn)品單價表現(xiàn)：以公寓漲幅逾1萬/坪最多，大樓及透天厝成長0.6萬/坪，華廈則略漲0.2萬/坪。
 
依據(jù)2021年Q1實價登錄資料顯示，臺中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為54％與25.5％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔41.4％。
 
2021年Q1各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過百件者)，以西區(qū)單價較高，而交易量則集中在北屯區(qū)、大里區(qū)及西區(qū)。北屯區(qū)適逢鴻邑璞麗與豐謙蜜之地交屋潮，成交價分別為20~20.9萬/坪、22.2~29.2萬/坪，並有數(shù)案餘量交易，本季高價位跌幅逾1.5萬/坪，反觀底標(biāo)則反映鴻邑璞麗、總太2020交易行情而成長近3萬/坪；大里區(qū)全區(qū)達(dá)2字頭房價，僅頂標(biāo)有價跌情形；西區(qū)過半交易為華太松庭(成交價33.2~41.1萬/坪)，並有麗晨山溜滴(成交價26.3~35.2萬/坪)進(jìn)場交易，均標(biāo)以上區(qū)位價格達(dá)35萬/坪，低價位區(qū)則落在30萬/坪左右。
 
而分析2021年Q1各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過35件者)，以沙鹿區(qū)之平均總價較高，本季新屋透天厝交易熱區(qū)為太平區(qū)、梧棲區(qū)及龍井區(qū)。太平區(qū)購買主力帶為1,136~1,900萬元間，本季底標(biāo)~均標(biāo)小跌，僅頂標(biāo)價漲逾300萬；梧棲區(qū)購買主力帶為880~1,258萬元間，整體價格與上季相比無明顯波動變化；龍井區(qū)購買主力帶為930~1,341萬元間，全區(qū)價揚。
 
正心不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所市場研究室陳孟筠經(jīng)理表示，觀察近期臺中市在地投資概況，除因應(yīng)臺商回流促使工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)趨於熱絡(luò)以外，亦可發(fā)現(xiàn)不論是壽險業(yè)抑或是大型建商，均有積極往商業(yè)複合功能型投資案布局的跡象。聚焦於臺中重大交通樞紐建設(shè)，包括了陸(高鐵、臺鐵、捷運)、海(臺中港)、空(臺中國際機場)，其中又以「陸」為內(nèi)需市場首重位置。
 
高鐵臺中站(又稱為高鐵烏日站)於2007年1月5日正式通車，位置規(guī)劃在全線正中央，近六年的單日平均進(jìn)出站均達(dá)5萬人以上，2020年旅客人次統(tǒng)計為全線第二名，可見高鐵通車開啟的「一日生活圈」流量需求強勁，尤以臺中又屬前段班。隨著捷運綠線正式通車，軌道經(jīng)濟(jì)學(xué)效應(yīng)正逐漸擴散，綜觀高鐵各大車站基地條件，臺中站具有獨特優(yōu)勢，其一、高鐵臺中站與臺鐵新烏日站及中捷臺中高鐵站形成三鐵共構(gòu)，其二、高鐵臺中站是高鐵全線中距離國道一號、國道三號、74號快速道路等對外聯(lián)外道路最為接近之車站，並有數(shù)條公車路線行經(jīng)。正所謂「交通帶來人流，人流帶來活水」，完善的交通網(wǎng)絡(luò)使得本區(qū)勢必成為臺中市門戶要地。
 
觀察烏日區(qū)長期的戶數(shù)及人口統(tǒng)計表現(xiàn)(詳下表)，近十年來區(qū)內(nèi)戶數(shù)與人口最多的里前三名依序為九德里、烏日里以及仁德里，以臺74線以東範(fàn)圍為主要發(fā)展地區(qū)；然而隨著高鐵臺中站周邊重大建設(shè)開發(fā)案陸續(xù)推動啟用，可發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)貞魯?shù)與人口移動的脈絡(luò)已轉(zhuǎn)向於臺74線以西範(fàn)圍，即往高鐵臺中車站地區(qū)所在的三和里與榮泉里靠攏。以2021年5月最新的資料顯示，三和里戶數(shù)較2010年增加1,384戶、人口亦比2010年成長2,338人，而榮泉里戶數(shù)則較2010年增加1,978戶、人口比2010年大增3,961人。
 
彙整高鐵臺中站周邊開發(fā)案，包含國泰人壽與永聯(lián)物流公司合作的「物流共和國臺中園區(qū)」、號稱全臺高鐵站區(qū)最大招商案「超級娛樂購物城」預(yù)計六月底開標(biāo)，以及近日方由富旺國際標(biāo)下的土地使用權(quán)承租案，均為當(dāng)?shù)刈⑷胍还蓮娦膭?，除可供?yīng)當(dāng)?shù)貎?nèi)需市場外，更大的是拓展軌道經(jīng)濟(jì)所延伸的可及性範(fàn)圍，即便是外地客，亦無需舟車勞頓考量進(jìn)入市區(qū)的交通動線，三鐵共構(gòu)及周邊完善的交通動線串整，出站即可馬上進(jìn)入城中城活動，商業(yè)規(guī)模發(fā)展可期！